El arquitecto técnico, profesional imprescindible en el mantenimiento de los edificios

El arquitecto técnico es un profesional imprescindible para el adecuado mantenimiento de los edificios. Su formación es la idónea para actuar como técnico de cabecera para las comunidades de propietarios y le convierte en el técnico redactor por excelencia de los Informes de Evaluación del Edificio (IEE). Son las conclusiones extraídas de la jornada «El mantenimiento del edificio y su gestión», organizada por el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia (CAATIE Valencia), el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón y el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Industriales y de Grado de Valencia (COGITI), el pasado 23 de febrero en el Ateneo de Valencia.

100.000 edificios de más de 50 años

Con cerca de 100.000 edificios con antigüedad superior a los 50 años, las comunidades de propietarios de la Comunidad Valenciana deben efectuar diferentes acciones que eviten su degradación. Entre ellas, deben encargar la realización del obligatorio Informe de Evaluación del Edificio, que determinará su estado y seguridad de uso, así como las actuaciones prioritarias a efectuar en el mismo. Aparejadores y arquitectos son los técnicos competentes para efectuarlo.

Pero además, es determinante la revisión y mantenimiento de la instalación eléctrica, el correcto funcionamiento de los ascensores o del sistema antiincendios de los edificios, que también deben ser objeto de revisiones obligatorias, de las que se ocupan los ingenieros técnicos industriales.

Éstas son las principales claves para un correcto mantenimiento de un parque de viviendas en el que tan solo el 8% de los edificios obligados ha pasado los que puede denominarse la ITV del inmueble: el Informe de Evaluación del Edificio.

Así se expuso en la jornada “El mantenimiento del edificio y su gestión”, un éxito de convocatoria que contó con la asistencia de más de 300 profesionales.

Próximo decreto sobre el IEE.CV

La directora general de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana, Rebeca Torró, abrió la jornada destacando la importancia del Informe de Evaluación del Edificio (IEE) como instrumento eficaz para el mantenimiento preventivo y la conservación del inmueble. Por ello, para la Conselleria, “es un importante objetivo fomentar la implantación del IEE a través de la regulación e incentivo”. En este sentido, la Generalitat ha completado la línea de ayudas para la realización de los IEEs establecidos por los últimos planes estatales de la vivienda. Sin embargo, Torró lamentó que el borrador del próximo Plan estatal de la Vivienda 2018-2021 elimina esta línea de ayudas. No obstante, anunció que la Generalitat ha consignado una partida presupuestaria para establecer su propia línea de ayudas al respecto.

Asimismo, la directora general anunció la próxima publicación del Decreto del Informe de Evaluación del Edificio IEE-CV. En su ponencia al respecto, Javier Peñarrocha, jefe del Servicio de Rehabilitación de la Conselleria de Vivienda, explicó el contenido de este decreto que incluirá como novedad principal la creación de un registro autonómico de IEE, un instrumento informativo con carácter público que permitirá además efectuar a las administraciones un seguimiento y control sobre el cumplimiento de esta obligación legal.

Aparejador de cabecera: el médico del edificio

Pilar Gilberte, arquitecto técnico y administradora de fincas, destacó la importancia de la figura del técnico de cabecera. Se trata de un aparejador o arquitecto técnico que, con el encargo de la comunidad de propietarios, vela por el mantenimiento para una buena conservación del edificio y de las viviendas que hay en el mismo: “Además de las labores de mantenimiento básicas, el técnico de cabecera nos debe asesorar en las labores de rehabilitación que sea necesario realizar a lo largo de la vida del edificio para alargar el plazo de vida útil del mismo. Un técnico de cabecera debe actuar respecto a un edificio de la misma forma que un médico actúa con respecto a las personas, realizando todas aquellas actuaciones tendentes a prolongar en condiciones adecuadas la vida de su sujeto objetivo”. Tal como destacó Gilberte, el arquitecto técnico es el profesional “con la preparación técnica idónea para asumir esta tarea, ya que recibe formación específica en la totalidad de las fases por las que pasa un edificio”.

Ascensores

Para ilustrar la importancia de un correcto mantenimiento de los ascensores, un dato: «Un ascensor de un inmueble de cinco plantas y diez viviendas, recorre unos dos mil quinientos kilómetros al año». Lo aportó Luis Ballesteros, ingeniero técnico industrial con décadas de experiencia en mantenimiento de ascensores. Por eso no es de extrañar que un ascensor tenga que pasar bastantes más revisiones que un utilitario. Según Ballesteros, «teniendo al día las revisiones del ascensor es casi imposible que ocurra un accidente». En España ha habido cuatro en los últimos nueve meses, tres de ellos con resultado mortal. «En dos, fue el propio operario de mantenimiento quien cometió el error mortal. En los otros dos casos, se descubrió que había vicios ocultos indetectables en una revisión convencional».

Informe de Evaluación del Edificio

Respecto al Informe de Evaluación del Edificio (IEE.CV), el arquitecto técnico Jordi García Miragall ha indicado que en los últimos años el IEE.CV ha sido impulsado desde las administraciones públicas, como medida de control del estado del parque edificatorio existente, incluso dotando un programa de subvenciones para su redacción, y destacó que es la herramienta base para la toma de decisiones  en el seno de una comunidad de propietarios cuando el edificio necesita de procesos de mantenimiento o rehabilitación. “El IEE.CV ayuda al consenso y organización de los mismos, puesto que es documento redactado por técnico competente (arquitecto técnico o arquitecto) y genera puntos de encuentro entre propietarios a la hora de decidir actuaciones, incluso clasificándolas por importancia o urgencia”.

Instalaciones de baja tensión y sistemas de extinción de incendios

Ricardo Ruiz, ingeniero técnico industrial, habló sobre instalaciones de baja tensión y sistemas de extinción de incendios. En este ámbito, explicó: «Quiero poner el énfasis en marcar las diferencias entre inspección y mantenimiento, algo que cuesta entender en las comunidades de vecinos. De la primera se encargan las administraciones y del segundo los propietarios. Las inspecciones de las instalaciones eléctricas comunes para edificios de viviendas con potencia instalada más de 100 kW son obligatorias cada diez años y cada cinco para garajes con más de 25 plazas. Sobre el mantenimiento, la legislación no marca plazos, y depende del sentido común de los propietarios.

En cuanto a la protección contra incendios, Ruiz concluyó que el caballo de batalla «es el mantenimiento periódico. Cada cierto tiempo, dependiendo de los tipos de instalación, se han de revisar los elementos que componen los sistemas de protección activa. Y solo hay un tipo de inspección al respecto para los edificios de viviendas: la que están obligados a pasar todos los garajes de más de 500 metros cuadrados». La falta de mantenimiento y revisiones periódicas pueden provocar que el seguro no se haga cargo de los daños ocasionados por un incendio.

Mediación: una vía alternativa a la judicial

Virginia Madrid y Emilia Picazo, administradoras de fincas colegiadas y mediadoras, destacaron cómo el mediador es un apoyo para la ciudadanía y para el administrador de fincas que, ante un conflicto entre propietarios de una misma comunidad, recurre a un experto para que actúe de manera imparcial, facilitando a las partes en conflicto un espacio de diálogo y de gestión de conflicto de forma profesional y neutral: “De este modo, se facilita que ellos mismos alcancen una solución adecuada y satisfactoria para todas las partes, encaminándose así a un ganar/ganar, frente al perder/ganar del litigio judicial”.

Por su parte, Federico Esteve, arquitecto técnico y mediador, y Elena López Quijada, abogada y mediadora, han señalado la importancia creciente de la mediación como método de resolución de conflictos, destacando la ventaja que supone para la agilización y resolución de conflictos en construcción y edificación. En este sentido, los ponentes destacaron el hito que ha supuesto que la mutua de seguros de la arquitectura técnica (Musaat) haya incorporado la mediación como vía alternativa a la judicial en la resolución de los conflictos derivados de la responsabilidad civil profesional.

La jornada ha contado con el patrocinio de Boid24 y Grupo Hereda.