Inspecciones periódicas de edificios: asignatura pendiente

Desde 1994, las inspecciones periódicas son obligatorias para los edificios de más de 50 años. Entonces se llamaban ITEs (Inspecciones Técnicas de Edificios), posteriormente la Generalitat Valenciana introdujo el ICE para conceder ayudas a la rehabilitación, hoy son IEEs (Informes de Evaluación de los Edificios). Diferentes normas han ido recogiendo su obligatoriedad, la más reciente (LOTUP, 2014) mantiene sanciones de hasta 6.000 euros en caso de incumplimiento. Sin embargo, las inspecciones, aunque se efectúan, no acaban de generalizarse y el parque de viviendas envejece con un desconocimiento general acerca de su estado y condiciones de seguridad.
Para analizar la situación de las inspecciones periódicas y tratar de encontrar nuevas fórmulas para transmitir a la sociedad la importancia de cumplir con esta obligación legal, CAATIE Valencia ha convocado esta nueva Jam Session Profesional.

En los últimos meses las inspecciones periódicas de edificios han sido fuente de noticias en diferentes medios informativos. Aparejadores y arquitectos difunden en la sociedad la necesidad de efectuar estas inspecciones en pro de la seguridad de los inmuebles, pues 600.000 viviendas en la Comunidad Valenciana tienen más de 50 años.

Vicente Terol, presidente de CAATIE Valencia, así lo declaraba a Las Provincias el pasado mes de diciembre: “El problema principal de este incumplimiento es el total desconocimiento acerca del estado general de nuestros edificios, que ya sólo por su antigüedad, sin considerar otros factores, pueden ir sufriendo diferentes patologías que, sin tratar, se pueden agravar y derivar en un estado ruinoso, semirruinoso o peligroso para sus ocupantes e incluso los mismos viandantes. Ese desconocimiento es ya en sí mismo un riesgo que, por evitable, no debería asumirse”

Inspecciones necesarias, edificios seguros
En esta nueva Jam Session profesional de CAATIE Valencia, Francisco Rozalén, vicepresidente, introducía la sesión destacando que “es fundamental que logremos transmitir a la sociedad y a la Administración la necesidad de realizar las inspecciones periódicas, la importancia de conocer el estado de los edificios en los que habitamos. Es importante que el ciudadano interiorice esta necesidad, en primer lugar, por seguridad, pero también, y más en el momento en el que estamos, por una programación racional y ordenada, y por tanto más económica, de las obras que pueda ser necesario acometer en el edificio. Y al tiempo, la Administración debe fomentar el cumplimiento de esta obligación, en pro de la seguridad, pero también de la accesibilidad, la eficiencia energética y, en definitiva, el bienestar de sus habitantes”.

Alberto Sanchis, Jefe del Servicio de Planificación y Normativa de la Dirección General de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda, añadía otro motivo de necesidad de las inspecciones periódicas: “la información sobre el parque de edificios existente que podrían proporcionar los IEEs serviría de base para una adecuada planificación de políticas de rehabilitación por parte de las administraciones públicas. Conviene qué sepamos cuántas viviendas hay en mal estado, para poder planificar más ajustados a las necesidades identificadas. No podemos cuantificar la ayuda para cada uno, sin saber cuántos hay”

De hecho, tal como indicaba este arquitecto y arquitecto técnico, la información sobre el parque de viviendas es uno de los objetivos del modelo único de IEE que propone la Conselleria de Infraestructuras a través del programa informático IEE.CVWIN, una aplicación publicada el pasado diciembre. Es un programa de descarga libre que la Conselleria establece como herramienta autorizada para la redacción del IEE, que además introduce el registro telemático del informe.

Un cambio de enfoque
“Hay que cambiar de enfoque. Llevamos más de 20 años con este tema y no logramos que se generalicen las inspecciones”. Alberto Sanchis opina que la obligación de la inspección se debería abordar desde el enfoque de derechos y deberes. “Derecho de los ciudadanos, usuarios y propietarios a conocer cómo está el edificio en el que habitan. Y deber del propietario, de conservar su inmueble en buen estado”.

Para Fernando Moner, presidente de la Asociación Valenciana de Consumidores y Usuarios, “hay que transmitir que está en juego la seguridad del edificio donde vivimos, de nuestro entorno familiar. Porque al consumidor no le llega la información completa y sólo lo ve como un coste añadido en un mal momento económico. Las normas que implican una obligación que supone un desembolso económico, deberían llevar asociada una parte presupuestaria para campañas de información al consumidor, sobre todo cuando afectan a temas de seguridad, como es el caso”.

Desde su experiencia como Administrador de Fincas, Vicente Tortajada ve “difícil que una comunidad de propietarios voluntariamente se someta a la inspección, a no ser que tenga que emprender la rehabilitación de fachada, o vea un elemento tan deteriorado que le parezca peligroso”. Si bien los Administradores de Fincas son conscientes del deber de informar debidamente a sus administrados de la obligación de realizarla.

“Hay que tener en cuenta que el 10% del parque podría tener problemas estructurales o problemas graves de seguridad” Alberto Sanchis efectúa este cálculo hipotético tomando como base los datos recogidos durante cerca de 20 años, cuando la campaña de prevención de aluminosis llevó aparejada una campaña de inspecciones, donde el 13% de los edificios inspeccionados tenía problemas en su estructura.

El papel municipal
Francisco Rozalén explicaba el reciente convenio firmado entre CAATIE Valencia y el Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia (CTAV). Ambos han suscrito un comunicado conjunto para la Federación Valenciana de Municipios y Provincias (FVMP), mediante el que le transmiten la necesidad de que los ayuntamientos efectúen el seguimiento y control de las inspecciones periódicas.
Durante las dos décadas que, a través de diferentes normas, lleva vigente la obligación de los propietarios de promover las inspecciones técnicas de los edificios de más de 50 años, todas las leyes han dejado en manos de los ayuntamientos el seguimiento y control de dicha obligación.

Lo cierto es que han sido pocos los ayuntamientos en la Comunidad Valenciana que han promovido una ordenanza al respecto, o, sin ella, han efectuado un control estricto del cumplimiento de la obligación.

Así lo indica Alberto Sanchis: “Hay un porcentaje mínimo de ayuntamientos con ordenanza al respecto: 12 de los 14 que hacen inspecciones. En la Comunidad hay más de 500 municipios. Desde la Conselleria hicimos una encuesta a los municipios con más de 10.000 habitantes, que eran más de 100. Nos contestaron 54. Y de ellos, sólo 5 tenían ordenanza y unos 12 exigían puntualmente la inspección técnica. Habían realizado 4.872 inspecciones en edificios, y tenemos 260.000 edificios de viviendas plurifamiliares”.

Canción triste de una ordenanza
El Ayuntamiento de Sagunto fue uno de los que inició una campaña específica con una completa ordenanza reguladora. Pero acabó derogando la mayoría de sus obligaciones.
Miguel Gabarda es el arquitecto técnico municipal de Sagunto y conoce con detalle la historia de esta ordenanza en cuya elaboración participó de forma activa. “Nos planteamos en primer lugar quiénes eran propietarios de inmuebles con más de 50 años. Había más de 4.000, que identificamos e incluimos en un listado. Incorporamos a la ordenanza la forma de la inspección, el procedimiento, el control y el seguimiento; y un plan de etapas, ordenado por semestres, que culminaba el 31 de diciembre de 2014, fecha en la que todos los inmuebles debían haber efectuado la inspección técnica. La ordenanza se aprobaba en abril de 2012”.

Pero la medida no fue bien acogida por la población. No estaba contra la inspección en sí, sino que las entidades vecinales reclamaban el pago de la misma por parte del ayuntamiento. Ante el descontento ciudadano, la ordenanza se modifica en noviembre de 2012: desaparece el plan de etapas pero se mantiene la fecha final de diciembre de 2014. “Sin embargo, con esta modificación, el ciudadano cree que ya no tiene la obligación”.

En enero de 2014 se modifica de nuevo: se deroga la fecha tope y desaparece el listado de edificios cuyos propietarios debían presentar el certificado de la ITE.

“Hoy no hay ya fecha para su presentación. Según la última ordenanza, se exigirá cuando se solicite licencia de segunda ocupación, cuando el inmueble se haya visto afectado por expediente de orden de ejecución o ruina, cuando sea requerida a instancia de algún interesado y cuando se tramite la licencia de obras que tenga por objeto la rehabilitación integral del inmueble. Pasada ya la fecha tope inicial, de las 4.000, poco más de 100 han efectuado la inspección técnica”

La mesa de debate concluía cómo la historia de esta ordenanza refleja el temor de algunos equipos municipales a que la exigencia del IEE sea causa de descontento ciudadano. Lo cierto es que, con ordenanza o sin ella, la obligación persiste. Actualmente, viene de la mano de una ley estatal, la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbanas, y de una autonómica, la Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, que incluso establece multas de 600 a 6.000 euros.

Sanchis indicaba que “quizá sería conveniente una regulación autonómica simple, un decreto sencillo en que se establezca un modelo único de IEE con los parámetros básicos de la inspección, que se recuerde la obligación y que pueda servir como modelo de ordenanza municipal. Tendríamos un marco autonómico único y podría ser una motivación para los ayuntamientos, que les facilite la aplicación de la ley. Hace falta concienciación y motivación, porque técnicamente no supone problema y económicamente, en realidad puede suponer unos 50/70 euros por vivienda en un edificio”.

7 euros al año
“Podemos hacer una campaña de sensibilización de la sociedad”, propone Francisco Rozalén. “Transmitir que el bien más importante del ciudadano medio, que es la vivienda, no tiene ningún tipo de control sobre su estado, el lugar donde resides con tu familia puede tener problemas de seguridad, e incluso sin tenerlos, puede necesitar ciertas reparaciones que, de no hacerlas en un periodo de tiempo, se convierten en intervenciones urgentes y mucho más costosas. Lo hacemos anualmente con el coche. Y no lo hacemos con el edificio, que es cada diez años. Y esa información, tan valiosa, puede suponer un coste aproximado o medio de unos 70 euros por vivienda: 7 euros al año”.

Para Fernando Moner, la campaña tendría que ser global, uniendo a la Administración, los profesionales (arquitectos técnicos y arquitectos), las asociaciones de consumidores… “si hablamos de seguridad, tenemos que estar todos unidos”.

Junto a la campaña, la mesa propone otros incentivos para las inspecciones. Miguel Gabarda propone que los seguros multirriesgo para el hogar primen o penalicen la existencia o no de la inspección técnica en el edificio. Francisco Rozalén cree que otra medida podría ser su exigencia en el momento de la compraventa, en segundas transmisiones. Vicente Tortajada sugiere que podría ser requisito imprescindible para el alta de la luz o el agua, “si bien la necesidad de unos servicios privativos y necesarios de un propietario de vivienda, se vería perjudicada por la decisión de la Comunidad de querer hacer o no la inspección técnica”. Y todos coinciden en la analogía con la ITV, totalmente implantada y asumida por el ciudadano en pro de la seguridad propia y ajena, como el edificio.

Pensando en el punto de vista del consumidor, Fernando Moner defendía la propuesta de la compensación a través del seguro, de forma que la inversión en la inspección, “esos 7 euros anuales, se recuperen en la prima del seguro”.

Para Alberto Sanchis, lo fundamental es que el ciudadano se dé cuenta de que es su derecho, “el derecho a saber cómo está mi edificio”. Sanchis anunció además la próxima publicación de las bases reguladoras para una ayuda a los IEEs, “de 20 euros por vivienda con un máximo de 500 euros por edificio”. También revelaba las próximas ayudas para la rehabilitación: “En este Plan de la Vivienda vamos a gestionar lo que concede estrictamente el Ministerio: 35% para rehabilitación hasta 8.050 euros por vivienda en la Comunidad Valenciana”.

Francisco Rozalén recogía las propuestas de la Jam Session para finalizar concluyendo la necesidad de lanzar una campaña de difusión en la sociedad, en la que el Colegio tratará de implicar a la Administración y a los distintos agentes involucrados; al tiempo que, a través de las distintas entidades que puedan resultar involucradas, trataría de dar forma a las diferentes propuestas presentadas en esta Jam Session.

CAATIE Valencia, Febrero 2015